Купівля квартири під час війни: через що можна втратити і житло, і гроші

Попри повномасштабну війну ринок нерухомості в Україні продовжує працювати. Зокрема, частину громадян до купівлі житла спонукає вимушений переїзд із наближених до фронту населених пунктів. Також нерідко українці розглядають придбання квартири як спосіб інвестувати кошти або забезпечити житлом свою сім'ю. Водночас, як застерігають експерти, на ринку нерухомості існують і свої ризики. Зокрема, навіть юридично оформлена угода купівлі-продажу не завжди гарантує відсутність проблем у майбутньому. Якщо перед купівлею не перевірити документи та історію об'єкта, новий власник може зіткнутися із судовими спорами або іншими неприємними наслідками. Фахівці пояснили, на що саме варто звернути увагу під час купівлі нерухомості в умовах воєнного стану.

Про це повідомляє видання "Судово-юридична газета".

Чи діють обмеження на купівлю житла під час війни

Воєнний стан жодним чином не обмежує право громадян купувати або продавати квартири, будинки чи земельні ділянки. Однак громадянам слід мати на увазі, що здійснити таку операцію можливо лише за наявності доступу нотаріуса до державних реєстрів, адже саме через них оформлюється та офіційно фіксується перехід права власності на нерухомість.

Отож найчастіше труднощі виникають з оформленням права власності на нерухомість, розташовану на тимчасово окупованих територіях або в регіонах, де через безпекову ситуацію робота державних реєстрів обмежена чи тимчасово недоступна.

Які документи необхідно перевірити

Як зауважують правознавці, перевірка нерухомості нотаріусом не виключає всіх можливих ризиків. Саме тому перед купівлею житла майбутньому власнику варто самостійно або за участю профільного юриста провести комплексну юридичну перевірку об'єкта.

Зокрема рекомендується перевірити:

• правовстановлюючі документи, які підтверджують, на якій підставі продавець набув право власності (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо);
• витяг із Державного реєстру речових прав, де міститься інформація про власника, дату реєстрації права та можливі обтяження;
• технічний паспорт, щоб упевнитися, що фактичне планування житла відповідає офіційній документації;
• документи на земельну ділянку, якщо йдеться про придбання приватного будинку;
• довідку про осіб, зареєстрованих у житлі;
• інформацію про можливі арешти, іпотеку чи інші обмеження, які можуть перешкоджати відчуженню майна;
• дані про судові спори, пов'язані з квартирою або її власником.

Юристи також рекомендують не обмежуватися перевіркою поточного власника, а детально вивчити всю історію переходу права власності на нерухомість. Особливу увагу варто звернути на випадки, коли квартира кілька разів змінювала власників протягом нетривалого часу або нещодавно була отримана у спадщину. Такі обставини можуть свідчити про підвищені юридичні ризики, адже не виключено, що в майбутньому угоду купівлі-продажу можуть спробувати оскаржити в судовому порядку.

Важливо також з'ясувати, чи не належить житло до спільної власності подружжя. Якщо це так, для законного продажу нерухомості, як правило, потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Водночас окремої перевірки потребує інформація про зареєстрованих у квартирі неповнолітніх. У певних ситуаціях продаж такого житла можливий лише після отримання відповідного дозволу органу опіки та піклування.

Як перевірити продавця самостійно

Значну частину відомостей про нерухомість потенційний покупець може перевірити самостійно ще до початку оформлення угоди. Для цього достатньо скористатися державними реєстрами, які дозволяють отримати базову інформацію про об'єкт та його власника.

Передусім фахівці радять перевірити дані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме там можна переглянути відомості про чинного власника, підставу набуття права власності, дату реєстрації та можливі обмеження, які можуть вплинути на укладення договору.

Також варто ознайомитися з інформацією в Єдиному державному реєстрі судових рішень, щоб з'ясувати, чи не є квартира або її власник учасниками судових процесів. Додатково юристи рекомендують перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників та Автоматизованій системі виконавчих проваджень.

Водночас фахівці наголошують, що інформації з електронних реєстрів недостатньо для повної оцінки ризиків. До моменту підписання договору необхідно особисто перевірити оригінали всіх правовстановлюючих документів, технічний паспорт, а також документи щодо осіб, зареєстрованих у житлі. Лише всебічна перевірка об'єкта дає змогу максимально убезпечити себе від прихованих проблем, уникнути фінансових втрат і мінімізувати ризик тривалих судових спорів після придбання нерухомості.

Нагадаємо, українці масово шукають "запасне" житло. Стало відомо, де і навіщо громадяни купують другі квартири.