Покупка квартиры на вторичном рынке Украины превратилась в настоящий квест, где красивый ремонт внутри может скрывать аварийную катастрофу снаружи. Обозревательница рынка недвижимости Виктория Берещак в интервью Новини.LIVE предупредила украинцев о серьезных рисках инвестирования в старый жилищный фонд и назвала категории объектов, от которых лучше держаться подальше.
По словам экспертки, сегодня покупатели выбирают не просто квадратные метры, а предсказуемость эксплуатации дома на ближайшие 15–20 лет. Поэтому оценивать нужно не обои и планировку, а техническое состояние всего здания.
Черный список недвижимости: что покупать не стоит
Главной зоной риска специалисты называют панельные дома 1960–1970-х годов, так называемые хрущевки и ранние чешки. Большинство из них проектировались с расчетным сроком эксплуатации 50–70 лет, который уже подходит к концу.
Если за десятилетия в доме не было капитального ремонта, новый владелец покупает кота в мешке с аварийной крышей, изношенными трубами и старой проводкой, не рассчитанной на современные электроприборы. К тому же такие строения возводились еще в советские времена, когда военные риски вообще не учитывались.
Следует отметить, что даже самый дорогой дизайнерский ремонт в квартире не спасет вас от затопленного подвала, аварийного лифта или трещин в несущих стенах. Такое жилье стремительно теряет ликвидность, и продать его в будущем будет крайне сложно.
Кроме технических проблем, эксперт призывает избегать квартир с проблемной юридической историей (судебные споры, неузаконенные самовольные перепланировки) и домов с постоянными внутренними конфликтами вокруг ОСМД или управляющей компании. Неэффективное управление - это прямой путь к разрушению коммуникаций.
Золотой фонд: какое старое жилье дороже новостроек
Между тем возраст дома - не всегда приговор. На рынке четко выделяется сегмент старой недвижимости, которая не только не теряет в цене, но и часто превышает по стоимости современный комфорт-класс.
Наибольший спрос имеют исторические дома в центрах мегаполисов (Киев, Львов, Одесса), а также качественные "сталинки" и здания, где усилиями жителей или города была проведена комплексная модернизация (обновлены фасады, крыши, лифты и внутренние сети).
Эти объекты остаются ликвидными по нескольким причинам:
- Они имеют высокие потолки, толстые кирпичные стены, хорошую шумо- и теплоизоляцию и просторные комнаты.
- Расположение в сформированной исторической и культурной среде с развитой инфраструктурой вокруг.
- Количество таких домов на рынке ограничено, что создаёт естественный дефицит и подогревает цену. В результате квадратный метр здесь часто стоит дороже, чем в современных новостройках.
Четыре золотых критерия выбора жилья
Перед тем как подписать договор купли-продажи, Виктория Берещак советует тщательно проанализировать объект по следующим критериям:
- Расположение дома и престижность района;
- Техническое состояние конструкций (наличие трещин, состояние фундамента и несущих стен);
- Состояние инженерных коммуникаций (электрика, водоснабжение, отопление);
- Перспективы развития локации и финансовое состояние дома (наличие долгов, планы ОСМД по ремонтам).
По прогнозам экспертки, на украинском рынке продолжится четкое расслоение. Ухоженные дома 1950-х годов с капитальным ремонтом и модернизированные объекты будут далее дорожать, становясь надежной инвестицией. В то же время заброшенные "панельки" без обновления инженерных сетей обречены на постепенное обесценивание.
Напомним, государство может взыскать до 23% стоимости квартиры: кому из украинцев готовить деньги.
