Купівля квартири на вторинному ринку України перетворилася на справжній квест, де красивий ремонт всередині може приховувати аварійну катастрофу ззовні. Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак в інтерв’ю Новини.LIVE попередила українців про серйозні ризики інвестування у старий житловий фонд та назвала категорії об'єктів, від яких краще триматися подалі.
За словами експертки, сьогодні покупці обирають не просто квадратні метри, а прогнозованість експлуатації будинку на найближчі 15–20 років. Тому оцінювати потрібно не шпалери й планування, а технічний стан усієї будівлі.
Чорний список нерухомості: чого купувати не варто
Головною зоною ризику фахівці називають панельні будинки 1960–1970-х років, так звані хрущовки та ранні чешки. Більшість із них проєктувалися з розрахунковим терміном експлуатації 50–70 років, який уже добігає кінця.
Якщо за десятиліття в будинку не було капітального ремонту, новий власник купує кота в мішку з аварійним дахом, зношеними трубами та старою проводкою, що не розрахована на сучасні електроприлади. До того ж такі споруди зводилися ще за радянських часів, коли воєнні ризики взагалі не бралися до уваги.
Слід зауважити, що навіть найдорожчий дизайнерський ремонт у квартирі не врятує вас від затопленого підвалу, аварійного ліфта чи тріщин у несних стінах. Таке житло стрімко втрачає ліквідність, і продати його в майбутньому буде вкрай важко.
Окрім технічних проблем, експертка закликає уникати квартир із проблемною юридичною історією (судові спори, неузгоджені самовільні перепланування) та будинків із постійними внутрішніми конфліктами навколо ОСББ чи керуючої компанії. Неефективне управління - це прямий шлях до руйнації комунікацій.
Золотий фонд: яке старе житло дорожче за новобудови
Водночас вік будинку - не завжди вирок. На ринку чітко виділяється сегмент старої нерухомості, яка не лише не втрачає в ціні, а й часто перевищує за вартістю сучасний комфорт-клас.
Найвищий попит мають історичні будинки в центрах мегаполісів (Київ, Львів, Одеса), а також якісні "сталінки" та будівлі, де зусиллями мешканців чи міста було проведено комплексну модернізацію (оновлено фасади, покрівлю, ліфти та внутрішні мережі).
Ці об'єкти залишаються ліквідними з кількох причин:
- Вони мають високі стелі, товсті цегляні стіни, хорошу шумо- та теплоізоляцію і просторі кімнати.
- Розташування у сформованому історичному та культурному середовищі з розвиненою інфраструктурою навколо.
- Кількість таких будинків на ринку лімітована, що створює природний дефіцит і підігріває ціну. У результаті квадратний метр тут часто коштує дорожче, ніж у сучасних новобудовах.
Чотири золоті критерії вибору житла
Перед тим як підписати договір купівлі-продажу Вікторія Берещак радить ретельно проаналізувати об’єкт за такими критеріями:
- Розташування будинку та престижність району;
- Технічний стан конструкцій (наявність тріщин, стан фундаменту й несних стін);
- Стан інженерних комунікацій (електрика, водопостачання, опалення);
- Перспективи розвитку локації та фінансовий стан будинку (наявність боргів, плани ОСББ щодо ремонтів).
За прогнозами експертки, на українському ринку триватиме чітке розшарування. Доглянуті будинки 1950-х років із капітальним ремонтом та модернізовані об'єкти будуть і надалі дорожчати, стаючи надійною інвестицією. Водночас занедбані "панельки" без оновлення інженерних мереж приречені на поступове знецінення.
Нагадаємо, держава може стягнути до 23% вартості квартири: кому з українців готувати гроші.
