Система електронних торгів Прозорро.Продажі ще з моменту запуску стала унікальним майданчиком для реалізації активів, що раніше залишалися поза увагою ринку інвестицій та нерухомості. Йдеться насамперед про майно банків, які виводилися з державних чи комунальних підприємств, а також об’єкти, які через юридичні чи організаційні причини не знаходили покупців традиційними способами.
Серед інвесторів, які першими почали системно працювати з цією платформою, – експерт у сфері роботи з проблемною нерухомістю, українець Олександр Корінний. Його практика довела, що за умови професійного підходу електронні аукціони з продажу активів можуть стати джерелом високоефективних інвестицій, де термін окупності об’єктів не перевищує двох років.
Кейси швидкої окупності
Одним із перших прикладів успішної участі в такому аукціоні стало придбання приміщення, у якому вже працював магазин продуктової групи одного з великих мережевих операторів гастрономів формату "Магазин біля дому" у Вознесенську Миколаївської області. Після переходу права власності були проведені переговори з поточним орендарем та досягнуто угоди про підписання договору оренди на 5 років. У такий спосіб було досягнуто класичної win-win ситуації, адже орендар отримав упевненість для реновації та модернізації, мікрорайон – оновлений магазин із кращим асортиментом товарів, новий встановлений ПТКС, завдяки чому зʼявилася можливість оплачувати комунальні платежі без необхідності ходити в касу банку, а інвестор – прибутковий обʼєкт.
Ще один показовий кейс у професійному житті Олександра пов’язаний із класичним англійським аукціоном, коли ще до початку торгів учасники подають закриті цифрові пропозиції, через що невидно, чи є конкуренти та які їхні ставки. Система ранжує їх від найнижчої до найвищої, даючи автору максимальної пропозиції право останнього ходу у кожному з трьох раундів по 3 хвилини, після чого інформація про всіх учасників розкривається. У цьому випадку на аукціон були виставлені торговельні обʼєкти ВТБ Банку на чинному ринку непродовольчих товарів у центральній частині Миколаєва. За словами Олександра, “ще на старті розуміння місцевості та приблизних орендних ставок на аналогічні приміщення, дало конкурентну перевагу, а за правилами самого аукціону ми мали право останнього слова перед іншими учасниками, що дозволило придбати об'єкт, додавши 2 гривні до того, хто давав найвищу ставку на кінцевому колі”. Після оформлення власності було проведено роботи з модернізації електропостачання, укладено довгострокові договори з орендарями та здано вакантні площі. Плановий строк окупності оновленого приміщення – до двох років. Важливо, що для самого міста цей кейс мав додатковий ефект: місце, що роками залишалося без належного управління, знову отримало стабільний розвиток.
Не менш цікавим був приклад із фасадним приміщенням у спальному районі Миколаєва, яке роками використовувалося не за призначенням і перебувало в занедбаному стані. Після придбання місце було відремонтовано, усередині встановлено ПТКС та здано мережевому оператору магазинів продовольчої групи товарів. Приміщення відновило функціональність і менше ніж за два роки вийшло на окупність.
Вигода для інвестора й громади
Такі угоди із досвіду Олександра Корінного створюють ефект «подвійної вигоди». Для інвестора це доступ до офф-маркет активів за ціною нижче ринкової й стабільні грошові потоки від оренди. Для громади – відновлені міські простори, нові робочі місця й поява сучасних сервісів. Занедбані об’єкти повертаються в обіг, формують податкові надходження та підвищують якість міського середовища.
Переваги та ризики для інвесторів
Основна перевага Прозорро.Продажі – доступ до активів державних, комунальних чи проблемних підприємств, а також майна банків, що ліквідуються і які недоступні на відкритому ринку, на чому наголошує фахівець. Часто вони продаються за вартістю значно нижчою від ринкової, що створює можливості для високої рентабельності. Водночас ключовим фактором успіху є проведення глибокого due diligence – перевірки обʼєкта інвестування перед його придбанням.
Юридична чистота активу, наявність чи відсутність арештів, обтяжень або застав – питання, які мають бути ретельно перевірені. Саме це визначає реальну вартість інвестиції. Додаткову увагу слід приділяти орендарям: аналіз їхньої фінансової спроможності та умов чинних угод дозволяє прогнозувати довгострокові доходи.
Інструмент міжнародного рівня
Практика Олександра Корінного з комерційними приміщеннями з окупністю до максимум двох років доводить, що професійна аналітика й розуміння технологічних інструментів, формує швидкий та виграшний результат. А накопичені компетенції у роботі з «Прозорро.Продажі» виходять за межі локальних кейсів, демонструючи гнучкість, швидку реакцію та ретельний аналіз ринку інвестицій не лише в Україні, а й за кордоном, зокрема в США, де шукають ефективні механізми роботи з різними типами активів.
