Ціна гектара землі в Україні перевищила тисячу доларів, але насправді її продають значно дорожче

У 2024 році середня вартість гектара української сільськогосподарської землі відчутно перевищила 1100 доларів. Однак насправді ціна на землю значно вища. І не лише потенційна, але й реальна. За ту суму, яку зазначає статистика, купити землю в Україні майже неможливо.

Чому так склалося, і які реальні ціни на землю в Україні, розповів СЕО та співзасновник інвестиційної компанії "Твоє Коло" Андрій Усенко.

За три з половиною роки існування вітчизняного ринку землі ціни на землю в Україні зросли на 41,6% у гривні або на 8,66% у євровалюті. За підсумками третього кварталу 2024 року (це найсвіжіша статистика) середня вартість гектара українських сільськогосподарських угідь становила 46,8 тис. грн, що було еквівалентно 1130 доларам. Однак у популярних регіонах (на Вінниччині або на Хмельниччині)  вартість гектара сягає 3000 доларів. Та насправді земля в Україні продається значно дорожче.

Причому навіть незважаючи на війну, обсяг операцій купівлі-продажу землі зростає. Однак у більшість операцій з продажу землі нотаріуси фіксують розцінки, що відповідають мінімально допустимій ціні на землю. Так, лише 19% угод складаються із зазначенням реальної вартості землі. Водночас у 60% угод зазначена мінімально допустима ціна. Хоча насправді покупець платить за неї реальну вартість. Однак "нагору" йдуть звіти із заниженими цінами, які значно спотворюють реальну статистику.

Чому так відбувається?

Є дві основні причини, чому нотаруси не вказують у таких угодах реальної вартості землі, каже Усенко.

Перша причина – багато покупців не хочуть "світити" реальні суми, які їм довелося заплатити за придбання землі у власність. Адже тоді їм доведеться пояснювати походження цих грошей, які нерідко відрізняються від їхніх задекларованих доходів. А щоб не видумувати всіляку маячню на кшталт несподіваного багатомільйонного подарунку від тітки-вчительки чи бабусі-пенсіонерки, вони воліють просто не показувати реально сплаченої суми. 

Друга причина – небажання сплачувати високі податки з продажу, які цьогоріч стали значно вищими. Це і є дві найбільші причини того, що в угоді зазвичай реальної ціни не вказують. 

"Вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5%", - пояснив Андрій Усенко.

Отже реальна вартість землі, яка вже сьогодні панує на ринку, значно вища від статистичної. На півночі країни вона сягає 2500 доларів за гектар. А в центрі та поблизу портів може досягати і 5 тисяч в американській валюті, каже експерт.

Причому, йдеться саме про ціну одного гектара. Що ж стосується вартості паю (зазвичай власник землі продає одразу весь пай), то заявлені ціни можна множити на чотири. Адже середня величина земельного паю в Україні становить близько чотирьох гектарів.

Нагадаємо, в українців вилучатимуть з користування землю за не повністю сплачений податок.