Нові правила оренди в Україні: громадянам пояснили подробиці

Навряд чи комусь з працівників Верховного Суду доводиться винаймати житло, але днями служителі Феміди значно потішили квартирантів всенької України постановою, що забороняє власнику житла гнати орендарів на вулицю.  Головне, аби договір про оренду був укладений на невизначений строк, а сам орендодавець володів ще одним помешканням для себе.

Таку правову позицію Верховного Суду днями опубліковано в Єдиному реєстрі судових рішень, як результат судового спору між власником житла та квартирантами. З позовною заявою про виселення наймачів звернувся господар частини будинку. Чоловік посилався на статтю 168 Житлового кодексу України, яка дозволяє достроково виселити орендарів, якщо у власника виникла необхідність самому або членам його родини, проживати в помешканні, про що квартирантів треба попередити письмово за три місяці наперед.

Відповідач все зробив за велінням закону, однак і через три місяці, і наступного тривалого часу, наймачі категорично відмовилися звільняти приміщення й були праві, що підтверджено рішенням Верховного Суду. Втім, орендодавцям панікувати не варто. Ліпше уважно перечитати матеріали справи у Єдиному реєстрі і з’ясувати, що суперечка точиться довкола спільної нерухомості колишнього подружжя. Частину будинку винаймають колишня дружина із спільною дитиною власника та дитиною від попереднього шлюбу. Очевидно, що користувачі житла є зареєстрованими за адресою дійсного проживання.

Суд першої інстанції цілком підтримав відповідачів, мотивуючи своє рішення тим, що позивач має альтернативне житло для проживання, отже потреби претендувати на спірний будинок немає. Однак Апеляційний суд залишив право проживання тільки за неповнолітнім сином позивача, колишня дружина із своєю дитиною, виконуючи судове рішення, мала б залишити орендоване помешкання.

Проте, Верховний Суд заперечив Апеляційному і залишив рішення першої інстанції без змін. Та при цьому роз’яснив, що дострокове розірвання договору можливе тільки за погодженням квартирантів. Шукати інше житло їм доведеться у двох випадках: якщо проживати в помешканні збирається сам власник, або наймачі всіляко знищують чужу нерухомість, регулярно боргують орендну чи оплату за комунальні послуги, а також псують життя сусідам порушенням громадських правил співмешкання. В даному випадку, чоловік не зміг оселитися у власній квартирі, бо не переконав суд, що це житло – його єдиний дах над головою.

Чи загрожує схожа ситуація у стосунках між орендодавцем і наймачем, якщо в договорі вказано конкретний строк проживання, а обидві сторони не родичі, а ще донедавна геть незнайомі між собою люди? Якщо передбачити й унеможливити усі ризики, то закон буде на стороні орендодавців. Для початку слід правильно укладати договір, - наголошує адвокат Ігор Липявка.

«Завдяки безстроковому договору, квартирант з роками може перекваліфікуватися в «добросовісного набувача» нерухомості. Договір найкраще укладати на рік із правом пролонгації. Зауважу – документи лише за підписами рієлторів офіційного значення не мають, а тільки нотаріально, юридично завірені, - пояснив адвокат. - Пам’ятайте про  важливу складову в процесі оренди-здачі житла. Це чесна сплата податку орендодавцем. Інакше, у виникненні конфлікту між сторонами, суд почне розгляд не з позовної заяви, а законності укладеного договору. Такий буде визнано недійсним, коли власник оренди від сплати податків ухиляється».

Чесні перед податківцями орендодавці, навіть володіючи ще кількома чи однією квартирою-будинками (тобто мають де прихилити голову), можуть вказати знахабнілим квартирантам на двері не порушуючи законодавства. Житловий кодекс пропонує кілька підстав, - поінформував адвокат, керівник Юридичної компанії «Турій та партнери» Андрій Турій:

«Має право висилити при наявності підстав. Підстави для виселення зазначені у ЖК України, а саме: Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці. Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Христина Ломенко